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(广西)灵川法院破产重整促“金海国际”项目获新生
时间:2018-05-15 | 地点: | 来源:灵川法院

    5月14日,在数十名业主代表、债权人代表的见证下,灵川县金海公司管理人向新投资人桂林国业公司移交了“金海国际”现状资料,至此,该案件进入了重整计划的执行阶段,标志着该案取得了阶段性的重大突破。
  灵川县金海房地产开发有限公司(下称金海公司)开发的“金海国际”项目地处灵川县中心城区,主要功能为住宅小区、大型商场及相应配套用房,地理位置十分优越。该项目于2011年启动,由于资金链断裂等原因,2015年开始停工,2017年3月2日,灵川县人民法院裁定受理金海公司破产重整申请,同时指定广西嘉合律师事务所担任管理人。
  该案在灵川县人民政府大力支持下,主办法官与管理人高效、有序地开展了债权申报、财产调查、项目价值评估、财务审计、招募投资人等工作。该项目负债4个多亿,经管理人审核,法院确认的债务有2个多亿,还有2个多亿的债务纠纷正在审理当中,该案涉及债权人104人。经评估,该公司净资产仅1.022亿元,已严重资不抵债。即使以评估价作为成交价,甚至无法全额清偿工程款债权和担保债权,购房户债权、职工债权、普通债权的清偿率将为零。在项目负债金额巨大、各类债权冲突严重,而项目本身利润空间有限的情况下,如何顺利招募到投资人,选择怎样的重整方式以实现债权人各方利益的最大化,成为迫在眉睫的问题。
  法院与管理人团队反复磋商后认为,房地产企业重整案件不同于其他类型企业的重整案件,重整挽救的对象应为房地产项目而不在于房地产企业。而多位意向投资人也向管理人表达了只愿意收购该房地产项目而不愿意接盘该企业的意向。
  结合本案情况,法院和管理人最终选择了清算式重整方式。一方面,可以利用重整模式的协商谈判机制,实现各方债权人利益的调整和平衡;另一方面,既实现了挽救房地产项目的根本目的,又可以避免出现破产清算模式下可能出现的破产财产无人问津的僵局,或者处置价款较损害债权人的权益。
  招募投资人期间,虽然经历了很多曲折和艰辛,但在政府、法院、管理人、担保债权人等各方的共同努力和坚持下,最终成功招募到投资人。
  在当天的移交仪式上,新的投资人桂林国业投资有限公司负责人表示,将用一个月左右的时间清理好建筑场地,争取在一年半的时间内完成项目建设,让购房户顺利拿到住房。
  据悉,该案系灵川法院受理的第一宗破产重整案件,也是桂林市首个房地产破产重整案成功审结案例,涉及人员众多、资金巨大,该案的成功审结最终实现了一案多赢的法律效果和社会效果。
  据该案主办法官胡丽芸介绍,该案重整成功的意义在于:
  1.为县人民政府挽回上亿元损失。即如果金海项目破产,县人民政府将不得不另行出资为被拆迁户购买同等数量的房屋,因此导致的县人民政府损失估计在亿元以上。
  2.使七十户购房户的房屋或者购房款终于有了着落。根据重整计划,购房人可以选择退房,返还房款,或者要求将房屋建好并交付,新投资人应当在重整计划设定的时间范围内完成这些义务。如果金海项目破产,将导致项目长期搁置,届时购房人不论是要房屋还是要退房款,都将处于长期不确定状态。
  3.使金融机构债权获得大额清偿。金融机构有担保债权本息超过6000万元人民币,假如金海公司破产,由于受破产费用、购房人债权等冲击,金融机构该笔债权将损失巨大。鉴于此,为促成重整程序,金融机构同意让步,在重整程序中只主张在4200万元范围内享有优先权。该数额不但高于在破产情况下的清偿率,而且也为清偿普通债权腾出了一定资金(按照法律规定,必须先清偿担保债权才能清偿普通债权),从而减小了重整计划通过的阻力。
  4.普通债权人可以适当挽回损失。金海公司普通债权数额庞大,仅确定成立的金额即已超过2个亿左右,另有2个亿左右处于诉讼中未定。假如灵川金海破产,将导致这些债权得不到分文清偿。但是根据重整计划,即便这些债权全部成立,普通债权也将获得2%以上清偿率。
  5.为彻底解决灵川县城中心持续多年的烂尾楼提供了最大可能的途径。金海国际项目处于灵川县老城区,地段优越。但是多年的烂尾状态严重影响了灵川的市容市貌。
  6.上述问题的解决有利于消除潜在的社会不稳定因素。房地产项目聚集了大量资金,一旦项目僵死,则导致大量资金被套牢,从而形成威胁社会稳定因素。因此,项目盘活对于消除这些因素将起到积极作用。